5月27日上海多维度优化楼市政策后，广州、深圳率先跟进落实杠杆炒股利息，进一步释放政策利好。

　　5月28日，广州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出降低非本地户籍居民购房门槛，优化差别化住房信贷政策，降低公积金贷款缴存年限要求并支持公积金支付首付款、优化限售政策、支持“以旧换新”等多项措施。

　　同日，深圳明确自5月29日起，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

　　本次政策后广州、深圳市场活跃度有望提升，核心区域销售去化或加速。根据中指监测，截至5月28日，全国多地已经跟进5.17新政，武汉、郑州等城市首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大。

　　进一步放松限购政策

　　今年1月广州放开120平米以上限购后，购房者观望情绪出现一定缓和，核心区域对远郊以及临广区域虹吸效应增强。据中指院监测，2024年4月新建商品住宅成交面积环比增长4.8%，同比下降约30%。5月以来（4.29-5.26），新房周均成交面积与4月基本持平，但同比降幅仍较大，新房市场调整压力仍在。

　　本次广州将非本地户籍家庭在限购区域购买120平方米以下住房的社保/个税年限要求由两年降至6个月，进一步缩短年限要求，有利于更多新增购房需求入市。整体来看，当前广州限购政策已较为宽松，非本地户籍购房者入市门槛明显下降。

　　由于在5月6日，深圳已经出台了差别化的分区限购政策，在非户籍人群、多子女家庭和企业购房方面做了差异化的处理，但是贯彻落实了4月30日的政治局会议精神。所以这一次在这些方面没有做更多的调整，只是在房贷上落实5月17日国务院视频会议的精神。

　　谁家房贷利率更低？

　　本次广州明确首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出台前的30%、40%，均下调了15个百分点，明显降低了购房者置业门槛。深圳将首套、二套首付比例分别降至20%、30%，与上海基本一致。

　　本次广州明确取消房贷利率下限，但未公布执行的最低利率水平，据媒体消息，广州多家银行已达成共识，首套房贷利率3.4%，二套利率3.8%。深圳本次明确降低房贷利率，首套贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP，整体亦与上海基本一致。

　　对比来看，本次下调后，广州首付比例和房贷利率均为一线城市最低，力度较上海、深圳更大。

　　另外，广州针对非限购区域，明确拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭也可以再申请贷款；“居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定”，意味着广州购房者申请贷款时，套数认定将根据购房所在区有无住房来判定，进一步扩大了首套住房的认定范围。

　　超80城允许提取公积金用于首付

　　本次广州取消两年限售年限，有利于促进置换需求释放，短期二手房挂牌量或有提升。“取消限售是双刃剑”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面必然会提升挂牌量，导致二手房供给量增加，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进卖一买一的置换需求，特别是有利于促进刚需和改善、新房和二手房的良性循环。而且，商品房市场库存压力，需要的是疏导，而不是限制。限售长期存在，可能导致未来的堰塞湖。

　　从公积金贷款政策来看，一方面降低公积金贷款提取缴存年限要求，另一方面，允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款，根据中指监测，2023年以来，全国已有超80城允许提取公积金用于首付款，一定程度有利于降低购房者置业成本。

　　北京购房政策仍有放宽空间

　　广州、深圳政策落地后，北京相关政策何时落地备受关注。在4月30日，北京优化调整住房限购政策，核心内容是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标。

　　从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位，均具备优化空间。

　　易居研究院研究总监严跃进分析认为，深圳和广州的政策密集出台，说明四个一线城市的动作频率是一致的，或也意味着北京接下来也会出台放松政策，尤其是体现在房贷政策层面。

　　中指院分析认为，北京需求端政策优化方向，或包括以下几个方面：一是降低非京籍社保/个税年限要求杠杆炒股利息，5年改3年，或针对不同区域调整年限要求；二是针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；三是放开大面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型；四是降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求等。“短期来看，若北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。”